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2019商業地產10大趨勢:純購物中心操盤時代終結

日期:2020-11-03

國內經濟下行壓力增大,消費市場被寄予帶動經濟增長的厚望。線上線下融合已成常態,線上流量成本變貴,倒逼線上線下聯合重構消費環境。購物中心作為線下最為集中的消費場景,在2019年,依舊會迎來蓬勃的發展勢頭。

具體而言,從人群特征、需求層次、業態創新、新零售、商業項目、消費場景、推廣運營、開發企業、金融籌措和市場特征等十大角度對2019年商業地產發展趨勢做出預測:

第一、人群特征:精眾化和年輕化人群成消費主力

2018年,最后一批90后都已經成年,00后步入大學校園。70后對消費增長貢獻率下降,80后、90后對消費增長的貢獻率逐步上升,商業地產大部分消費市場已經被80后、90后和00后所占據。

其中,新生代(90后、00后)從小生活在獨立、優越和開放的家庭學校環境中,在初高中價值觀形成階段即趕上了移動互聯網大爆發發展,追求獨立個性的消費;而購買力本身較強的80后,則是屬于精眾化人群,他們更愿意享受生活,追求高品質且多元的消費樂趣。

第二、需求層次:重視體驗,追求便捷、娛樂、社交及情感的需求

數字技術的發展放大了中國消費群體的購買力,裂變出了全新的消費市場結構和消費行為,從而讓消費產生了結構性變化。當物質層面已經滿足,已經更新的消費者倒逼購物中心進行變革,從單純滿足物質層面的需求,將更多考慮其精神層面的需求,更為重視體驗、追求便捷與娛樂、社交及情感的需求。

在以往,購物中心的作用是將商品“推”給消費者;而在未來,購物中心將作為一個平臺,“拉”動更多價值觀和興趣愛好相仿的消費者,將他們聚集在一起,在他們喜好的場景下形成消費與購買。

第三,業態創新:挖掘功能、重塑場景與跨界聯姻成為常見手段

在消費分級成為“新常態”的背景下,一方面,購物中心除了重視品牌的“銷量價值”,也開始重視品牌的“流量價值”,而另一方面,消費者對品牌的忠誠度會越來越低,因此,業態創新將持續刷新購物中心“內容”。這其中,挖掘功能、重塑場景與跨界聯姻將成為創新的常見手段,并將更聚焦于“新興生活方式”與“美好生活落地”。

第四,新零售:從產品到服務,從跑馬圈地到聚焦供應,新零售進入下半場

線上與線下的關系早已成從互斥轉為融合,由對立轉為協作共贏。已經有兩周年的新零售(還包括無界零售和智慧零售)是線上服務、線下體驗以及物流深度融合的產物,通過大數據、云計算等人工智能技術對商品的生產、流通與銷售的過程進行升級改造,就是以用戶為中心通過大數據重構人、貨(服務)、場,全面打通線上和線下。

進入2019年,從產品到服務,從跑馬圈地到聚焦供應,新零售進入下半場,數字化、標準化能力強的龍頭企業將有望依托供應鏈等優勢取得先機。

第五,商業項目:不再局限 “商業+X” ,“商業× X” 逐漸成風潮

消費升級通過創造新的品類、提供新的技術和渠道重構了消費結構,傳導到項目上,也讓項目不再是一個商業消費品的整合平臺,純購物中心操盤時代終結,新型商業綜合體應運而生,購物中心正在從“商業+X” ,變成“商業× X” 。這在一二線城市尤為明顯。

第六,消費場景:5G時代,智能商業重構消費場景

2018年,多地開展5G試點;2020年,5G將全面投入商用。中國5G正按照規劃時間表有序發展,并走在世界前列。以高速率、高可靠、低時延、超大數量終端網絡為特點的5G,正在加速影響中國商業。同時,以5G技術為數字基礎,人工智能等技術將會為重構商業人貨場的關系助力,不僅能夠延續線上流量的數字化優勢,也讓線下人貨場更為精準的數字化。

第七,推廣運營:以內容為核心,驅動活動的產品化和運營的精細化

技術的創新和消費升級驅動整個行業走向拐點,購物中心運營者越來越清楚的認識到,購物中心本質就是線下流量的分發平臺。借鑒線上平臺的玩法,購物中心的推廣運營將越來越精細,通過精細化運營,提升租金等收益,并幫助購物中心內的品牌租戶提升銷售業績。購物中心的推廣運營,無論是自創IP活動、還是小型互動活動,都將會走內容驅動變現的產品化路徑。

第八,開發企業:開發邏輯漸變,平臺商和運營商角色顯現

改名、弱化“地產”漸成風潮,國內開發商的發展邏輯已經因市場的變化而產生質變。很多開發企業之前沿用住宅開發思路,走的是重開發的邏輯,但歷經市場歷練,他們已經開始從開發轉向平臺商和運營商,正在通過對增量和存量資產的盤活,以及平臺資源的整合,獲取更為高效的收益,以期取得可持續穩定的發展態勢。

第九,金融籌措:商業地產金融創新迭代提速

2018年,在政策調控、融資渠道持續收窄的情況下,開發企業面臨“融資難”、“融資貴”的困境,積極嘗試了各項融資舉措,拆分物業上市、赴港IPO、CMBS、優先票據、公司債券、類REITs等融資舉動屢見不鮮。2019年,在金融政策“去杠桿”的大背景下,面臨償債高峰期,優質地產企業會依舊緊跟政策紅利,嘗試創新,獲取更多自主融資通路。

第十,市場特征:整體上依舊存量高企,造城運動仍將繼續,進入去粗取精、優勝劣汰的新階段

一方面,經濟下行壓力尤在,商業項目新增數量依舊猛增,市場分流必然繼續嚴重,項目招商運營困境將越來越突出,尤其在三四線城市;另外一方面,伴隨商業存量過大問題的存在,行業不少傳統商業開始逐漸走向改造調整的道路。原有項目的改造對控制存量、盤活市場更能起到直接的示范意義。

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